Analýza Konkursních novin detailně rozebírá dluhopisový model skupiny e-Finance, její finanční strukturu, rizika i výkon portfolia. Text vychází z veřejných dat a aktuální tržní praxe.
Daniel Trnka/11. 12. 2025
Z obsahu:
-
Jaké je skutečné zadlužení a finanční kondice skupiny e-Finance podle dostupných dat.
-
Jak funguje její dluhopisový model a jaká rizika nese v kontextu realitního trhu.
-
Co ukazují klíčové metriky – hotovost, EBITDA a struktura splatností – a co z nich plyne pro investory.
Fotka zámeckého areálu a pod ní „mimořádná nabídka tříleté investice“ s výnosem až 9 procent ročně. Možná i na vás při brouzdání internetem vyskočila tato reklama. Před každou investicí do dluhopisů, jako je tato, se vyplatí zjistit si nejvíce informací a dobře vyhodnotit všechna pro a proti. Dluhopisy totiž nejsou sázka na jistotu, jak někdy emitenti a agilní finanční poradci tvrdí.
Pojďme si „posvítit“ na brněnskou firemní skupinu e-Finance. Právě ta stojí za projektem rekonstrukce zámku v Račicích na Vyškovsku. Podle názvu firmy e-Finance by člověk tipoval společnost z oboru finančních služeb, ale není tomu tak. Skupina e-Finance investuje hlavně do nemovitostí a v poslední době se pustila také do projektů v energetice.
Kdo tuto expanzi platí? Hlavně investoři do dluhopisů. V posledním dluhopisovém prospektu e-Finance přiznávají, že od ledna do srpna upsaly dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 482 milionu korun. Celková hodnota vydaných a dosud nesplacených dluhopisů k datu vydání prospektu, tedy ke konci srpna, činila 1,14 miliardy korun (číselné údaje v článku jsou zaokrouhleny – pozn. red).
Dluhopisy chrlí dceřiná firma
Dluhopisy ovšem nevydává mateřská společnosti, ale dceřiná firma e-Finance CZ. Podle údajů v prospektu již vydala okolo dvou stovek emisí dluhopisů – běžných, zajištěných i protiinflačních. Část z nich je již splacena; ke cti lze firmě připsat to, že své závazky zatím vždy řádně uhradila ve stanoveném termínu.
Úročení se zpravidla pohybuje od 6 do 10 procent za rok. Společnost e-Finance CZ je jen takový „průtokový ohřívač“, získané peníze následně půjčuje s 12procentním úrokem firmám ve skupině. Konkrétně firmě e-Finance Zámek Račice takto půjčila 262 milionů korun a mateřské e-Finance 335 milionů korun.
Tady začne blikat první varovná kontrolka. Proč firma, která investuje do dlouhodobých projektů v realitním oboru, vydává jednoleté, dvouleté a tříleté dluhopisy? Proč nevydá cenné papíry s delší splatností? Výsledkem je situace, kdy výnos z velké části nově emitovaných dluhopisů slouží ke splacení starších emisí.
Podle poslední známé účetní závěrky ke konci roku 2024 dosahovala výše aktiv firmy e-Finance CZ 999 milionů korun, z toho pohledávky za firmami ve skupině 832 milionů korun a peníze na účtu 153 milionů. V pasivech jasně dominují vydané dluhopisy za 949 milionů korun. Zaujme fakt, že z toho 517 milionů korun bylo krátkodobých – tedy splatných do jednoho roku.
Velkou část prospektu tvoří znalecký posudek, podle kterého je hodnota zámku Račice 385 milionů korun (počítáno výnosovou metodou). Podle informací v prospektu se jedná o renesanční zámecký komplex, situovaný v lesoparku v prostředí Drahanské vrchoviny. Prochází přestavbou ve třech etapách, z toho první dvě etapy byly dokončeny. Nachází se zde školící středisko a wellness hotel.
Opožděná účetní závěrka
Z prospektu už o mnoho více nezjistíme, tak se pojďme ponořit do konsolidované účetní závěrky skupiny e-Finance. Audit byl udělen bez výhrad, ale i zde se rozsvítí dvě varovná světla. Autorem dokumentu není žádná ze známých auditorských firem, ale samostatně působící auditor z Hrušovan u Brna. Zvláštní je i to, že účetní závěrka za rok 2024 s auditem byla zveřejněna až 28. listopadu. Na firmu, která veřejnosti prodala dluhopisy za více než miliardu korun, je to docela pozdě.
Mateřská firma e-Finance působí na trhu poměrně dlouho, založena byla v prosinci roku 2001. Ovládající osobou je Radek Jakubec, který zde drží 89procentní podíl. Dceřiná firma e-Finance CZ, která chrlí do světa jednu emisi dluhopisů za druhou, ovšem vznikla až později, v roce 2020. Souvisí to se skokovým růstem skupiny, která rozjela několik velkých realitních projektů najednou.
Mezi nejhodnotnější aktiva v portfoliu skupiny e-Finance patří brněnský komplex eFi Palace, který kombinuje dlouhodobé ubytování s klasickými službami hotelu. V příštím roce chce komplex rozšířit o 60 bytů, kanceláře a parkování. Dalším významným projektem je brněnský eFi Spa Hotel Superior.
Když se podíváme mimo Brno, do majetku patří třeba eFi Obchodní galerie v Jihlavě. Nebo také
apartmánový dům v Horní Lipové v oblasti Jeseníků, který chce firma v příštím roce rozšířit o druhou budovu. Dále aktivity firmy zahrnují rekonstrukci bytů v Jeseníku, výstavbu bytových domů v Břeclavi či chystanou obnovu historického mlýna v Hodoníně u Kunštátu.
Odlišné zaměření má dceřiná firma Czech Property Fund, která se zaměřuje na stavební práce. Konkrétně na vlastních projektech skupiny e-Finance. Nově vstoupila i do oblasti energetiky. Letos vysoutěžila státem garantované podmínky pro stavbu čtyř kogeneračních jednotek na zemní plyn. V plánu má investovat také do fotovoltaických elektráren.
Majetek v zástavě u banky
Teď se pojďme vrhnout na čísla. Konsolidovaný čistý zisk skupiny e-Finance dosáhl 30,5 milionu korun. Jenže hlavním faktorem, který se o tento výsledek zasloužil, bylo přecenění investičního majetku o 135 milionů korun směrem nahoru. Pro srovnání: Čistý zisk z provozní činnosti mírně přesáhl 37 milionů korun. Vzhledem k vysokému zadlužení jsou významnou nákladovou položkou zaplacené úroky; jen loni se jednalo o 96 milionů korun.
Pasiva v celkové výši 2,23 miliardy korun tvoří hlavně závazky, které dosahují celkem 1,745 miliardy korun. Vydané dluhopisy za více než jednu miliardu korun jsou zmíněné již na začátku článku. Jenže dále lze nalezneme bankovní úvěry za 337 milionů korun. Tady se opět rozsvítí červená kontrolka. Financující banka, kterou je Trinity Bank, má v zástavě řadu cenných aktiv. Konkrétně oba brněnské hotely a Obchodní galerii v Jihlavě.
Netřeba připomínat, že v případě bankrotu firmy hodují jako první na mršině zajištění věřitelé. Na nezajištěné věřitele, což je i velká část držitelů dluhopisů zmíněné firemní skupiny, zůstanou jen zbytky. Část bondů patří do kategorie zajištěných; zástavou je v tomto případě hlavně zámecký areál v Račicích.
Kladné body naopak e-Finance získávají za to, že mají plán, jak závazky uhradit. Vedle výnosů z dokončeného majetku a do budoucna plánovaných dlouhodobých bankovních úvěrů na již zkolaudované budovy chtějí přistoupit k prodeji aktiv. Vedle prodeje dokončených bytů se jedná také o plánovaný prodej části portfolia do fondu kvalifikovaných investorů.
Rizikový byznys
Co říct závěrem? Dluhopisy skupiny e-Finance vyvolávají smíšené pocity. Pozitivní je, že za nimi stojí reálný, hmatatelný byznys s dlouhou firemní historií. Na druhou stranu skupina podniká v komplikovaném oboru komerčních realit, který „dává zabrat“ i ostříleným matadorům, jakými jsou Radovan Vítek či Ivan Chrenko. Zisk realitních firem bývá často tažen přeceňováním majetku, naopak běžné výnosy z majetku nebývají velká sláva.
Takže i zde platí, že opatrnost je namístě. Dluhopisy se s ohledem na vysoké zadlužení skupiny e-Finance, vysoké splátky v rámci jednoho roku a majetek zastavený u banky zdají být docela rizikové. Lze je doporučit jen hodně odvážným investorům, kteří vědí, do čeho jdou.
Dan Trnka
Foto: RomanM82 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0Zámek Račice
_-_z%C3%A1mek,_pohled_od_severu_obr02.jpg){kind=link}