Rozhovor s dražebníky Mgr. Kristýnou Průšovou a.s. z OK Dražebník a Ing. Jaroslavem Hradilem z Prokonzulta a.s.

26.06.2025 | Petr Blahuš

Aktuální čísloRozhovorZdarma

Petr Blahuš/26. 6. 2025

Z obsahu:

• První hodnocení nového zákona o veřejných dražbách z praxe dvou dražebníků.

• Významné rozdíly v názorech na nucené dražby a jejich efektivitu.

• Přínosy elektronických a holandských dražeb v moderní praxi.

Už přes půl roku platí nový zákon o veřejných dražbách, který je odbornou veřejností považován přinejmenším za kontroverzní. A tak jsme se na jeho hodnocení zeptali české dražebnice Mgr. Kristýny Průšové, která v otevřeném rozhovoru vystihuje výhody a zamýšlí se i nad mnohokrát zmiňovanými úskalí zákonné novinky. „Nová pravidla respektujeme,“ říká Mgr. Průšová. A protože je vždy dobré zajistit pluralitu názorů, k tématu se vyjádřil také známý moravský dražebník Ing. Hradil. Tedy takový názorový duel Čechy vs. Morava. „Zákon se konečně po mnoha letech zlepšil, či spíše přesněji zjednodušil. Ale jen něco. Mnoho věcí, které v něm mohly být, v něm nejsou. A třeba ve smyslu nucených, dříve nedobrovolných dražeb, zůstal zákon stejně bezzubý proti obstrukcím ze strany dlužníků,“ posteskl si Ing. Hradil.

Jak známo, od počátku letošního roku nabyl účinnosti tzv. nový zákon o veřejných dražbách (NZVD) vůči kterému byly během jeho přípravy v legislativním procesu mnohé kritické připomínky a námitky. Jak vy hodnotíte výslednou podobu této zákonné normy? Připomínám, že podle některých expertů na dražby je NZVD takovým paskvilem, že ho nelze ani vylepšit nějakými novelizacemi vyplynulými z praxe, ale měl by být jako celek zrušen…

KP: Především zmíním, že zákon o veřejných dražbách přináší po mnoha letech nový rámec pro fungování trhu a naším úkolem je se s ním naučit efektivně pracovat. Respektujeme ho, ale na obsáhlejší hodnocení je zatím brzy, navíc první čtvrtletí roku tradičně bývá co do objemu připravovaných dražeb slabší. Prakticky budeme schopni zákon hodnotit až na podzim.

JH: Zákon něco konečně po mnoha letech zlepšil, či spíše přesněji zjednodušil. Ale jen něco. Mnoho věcí, které v něm mohly být, v něm nejsou. A třeba ve smyslu nucených, dříve nedobrovolných dražeb, zůstal stejně bezzubý proti obstrukcím ze strany dlužníků, a navíc jim poskytnul mnohem větší manévrovací prostor pro to, aby věřitelům do celého zákonného procesu „házeli vidle“ slovy lidovými…

Přeci jen už nyní musíte mít nějaký názor, ne?

KP: Ano, už teď je jasné, že i v rámci nového zákona se dá najít cesta, jak majetek prodat s maximální návratností, ať už jde o insolvenční, exekuční či veřejné dražby.

JH: Ano, ale na hodnocení skutečných dopadů na běžnou praxi je ještě příliš brzy. Ale na nějakou zásadní obměnu či doplnění zákona určitě ještě dlouhou dobu můžeme zapomenout. Protože je zcela nový, zákonodárce jistě nebude chtít provádět nějaké zásadní úpravy v podstatě okamžitě poté, co začala jeho účinnost. Snažíme se pro navrhovatele v rámci možností zajistit co nejkvalitnější služby a dosažení co možná nejvyšší ceny vydražením.

V čem a na koho bude mít NZVD podle vás největší dopad? Třeba na rozšíření okruhu osob, které budou aktivně legitimované podat žalobu na neplatnost dražby?

KP: Ano, okruh osob se významně rozšířil. Nicméně největší dopad bude mít dle našeho názoru v OK dražebník primárně právě na dražebníky a navrhovatele. Tedy na ty, kdo proces dražby reálně zajišťují. Nová pravidla kladou důraz na odpovědnost dražebníka, ale přináší i praktičtější řešení, např. prohlídky nemovitostí už nejsou povinné u veřejných dražeb, pouze u dražeb nucených, což zjednodušuje přípravu a pomáhá snížit náklady. To je dobrá zpráva i pro navrhovatele, ať už jsou to správci, exekutoři nebo třeba sami vlastníci, kteří zvažují dražbu jako formu prodeje.

JH: Okruh osob se rozšířil, a navíc se velmi zásadně a dramaticky prodloužila doba, po kterou je možnost žalobu na neplatnost podávat. Takže opět naše zákony hází klacky pod nohy věřitelům a chrání se spíše dlužník. Je tedy otázka, zda tento zpeněžovací institut budou věřitelé ochotni využívat.

Zatím jsme tu slyšeli na nový zákon o veřejných dražbách spíše pozitiva. Je podle vás něco, v čem mělo Ministerstvo pro místní rozvoj, které zákon vypracovalo a předložilo, poslechnout „vox populi“? Jinými slovy co do NZVD mělo začlenit, respektive z něho vyndat?

KP: Samozřejmě i já, podobně jako ostatní odborníci, vnímám významně nižší odměny pro dražebníky… Nicméně zopakuji, že nová pravidla respektujeme a jsme přesvědčeni, že i v tomto rámci je možné dražby dělat kvalitně, efektivně a s důrazem na ochranu práv všech zúčastněných.

JH: Pozitiva jsem zatím nezmiňoval a samozřejmě, že zákon přinesl i tato pozitiva. Jako třeba zrušení povinných prohlídek tam, kde to de facto nedávalo smysl. Stejně tak jako povinnost vypracovávat u „dobrovolné“ dražby aktuální posudek znalce a podobně. Přinesl však i mnoho věcí, které až tak pozitivní nejsou. Na příklad neřeší situaci a nutnost opakování dražby v důsledku zmaření předchozí dražby vydražitelem a jeho případné vyloučení z účasti na dražbě další. Razantně zastropoval výši dražební jistoty na nicotné výši u hodnotnějších celků, čímž vzniká nezanedbatelný prostor pro spekulace právě ve smyslu maření dražeb a dalších věcí by ještě našlo. Třeba i poněkud zvláštní zmírnění podmínek pro výkon práce dražebníka a značné snížení povinného pojištění odpovědnosti, ačkoliv stejné ministerstvo relativně nedávno pro realitní zprostředkování podmínky zásadně zpřísnilo.

Řada dražebníků třeba kritizuje navrženou úpravu tzv. nucené dražby za natolik problematickou, že se celý institut jeví kvůli tomu jako bezzubý.

KP: Nucené dražby, dříve dražby nedobrovolné, vnímáme jako stále životaschopný a legitimní nástroj, který má na trhu své místo. Naší ambicí není spekulace ani tlak, ale profesionální řešení situací, kde není jiná cesta.

JH: Jak jsem zmínil již dříve – nedobrovolná dražba, současná nucená, zůstala dosti bezzubou. Navíc s již zmíněným rozšířením okruhu osob pro podání žaloby na neplatnost dražby a zásadním prodloužením lhůty pro její podání. Kde ale vidíme největší potíž oproti předchozímu stavu, to je zejména ve spojitosti se skutečností, že vlastnictví už nepřechází k okamžiku udělení příklepu, ale až s úkony spojenými s evidencí nemovitosti v katastru. Což je další nezanedbatelný časový prostor pro uplatnění obstrukcí proti zájmům věřitelů.

Jak hodnotíte vznik Centrální evidence veřejných dražeb?

KP: Novou centrální evidenci veřejných dražeb, takzvaný CEVD, vnímáme jako jeden z pozitivních dopadů nového zákona. Přehlednost, právní jistota i jednotné místo pro zveřejnění dražebníkům výrazně pomáhá, ať už organizují dražby často, nebo jen občas. Navíc bez dodatečných nákladů, což je při větším počtu případů nezanedbatelné. My jsme se s novou evidencí sžili rychle a díky automatizaci umíme zpracovat i větší objem dražeb bez ztráty kvality.

JH: Pozitivní na vzniku CEVD je to, že vyhlášky už nyní budou mít jednotný vzhled a v podstatě i obsah. Tedy se v nich zájemcům, kupujícím a účastníkům bude mnohem lépe orientovat. Evidence na CEVD není zpoplatněna, což je také zásadní výhoda pro dražebníky. Samozřejmě má systém určité nedostatky, především v grafické podobě generovaných vyhlášek, ale to považujeme za kosmetické neduhy. Funkčnost jako taková je v pořádku. Naši IT odborníci náš i státní systém propojili, a tak CEVD využíváme automatizovaně, což usnadňuje práci zejména s větším objemem dat.

Souhlasíte s názorem, že už od panikářské éry koronaviru u nás razantně stoupá zájem i počty elektronických dražeb?  Existují u nich podle Nového zákona o veřejných dražbách nějaká specifika?

KP: Zájem o elektronické dražby skutečně roste dlouhodobě, pandemie tento vývoj jen urychlila a definitivně potvrdila, že jde o formu, která při dobrém zpracování dokáže plně nahradit kamennou dražbu. Nový zákon tento trend reflektuje a zavádí jasná pravidla, která mimo jiné sjednocují povinnosti dražebníka, ale také zvyšují důraz na technickou robustnost systému.

JH: Elektronizace dražeb je jednoznačný dlouhodobý trend. Usnadňuje to život zejména zájemcům, kteří mohou dražit bez stresu spojeného s nutností se na přesný čas někam přemístit. A samozřejmě je to jednodušší i pro dražebníky. Nový zákon o veřejných dražbách v tomto směru tento trend posílil a také klade větší důraz na kvalitu technických systémů, které dražebníci používají, což je pozitivní.

Můžete být opět trochu více konkrétní?

KP: Specifikem je např. zkrácení doby prodlužování veřejných dražeb na tři minuty, které se odlišuje od exekutorských dražeb, kde je doba prodloužení pět minut. Zajímavou novinkou, kterou nový zákon o veřejných dražbách umožňuje, jsou tzv. holandské dražby. Jedná se o formu prodeje, kde licitace probíhá opačným směrem než u dražeb anglických, tzn. od nejvyšší ceny směrem dolů s postupným snižováním. Ujednání, o jaké částky bude vyvolávací cena postupně snižována a na jakou nejnižší částku ji lze snížit, je uvedeno pouze ve smlouvě o dražbě, která je neveřejná. Vítězí pak první přijatá nabídka. Tento formát se může v některých případech ukázat jako efektivnější.

JH: Nový zákon o veřejných dražbách dnes přímo v zákoně blíže specifikuje některé aspekty elektronické dražby, kdežto dříve toto bylo popsáno pouze v prováděcí vyhlášce. A oproti dřívější praxi některé věci definuje jinak. Třeba zkrátil dobu, o kterou se prodlužuje dražba v případě podání těsně před vypršením časového limitu, což je jistě prospěšné. Do evidence CEVD je povinnost po skončení dražby nahrát průběh dražby včetně IP identifikace. Nový zákon o veřejných dražbách nově definuje možnost realizovat dražbu i holandským způsobem, což je přínos. I když jsme poněkud neradi museli oželet možnost snížení vyvolávací ceny a následného opětovného navyšování v rámci licitace.

Kde tuto tzv. holandskou dražbu potkáváte v praxi?

KP: Zejména tam, kde navrhovatel z nějakého důvodu nechce, nebo nemůže stanovit vyvolávací cenu dostatečně nízkou tak, aby se do dražby přihlásil vyšší počet zájemců. To může mimo jiné ukázat i reálnou tržní hodnotu předmětu dražby. Naše společnost bude jako jedna z prvních v České republice disponovat vlastním softwarem, který tento typ dražby umožní realizovat bezpečně a plně elektronicky. Věříme, že právě kombinace inovací a zkušeností posune celý trh dál.

Zejména tam, kde navrhovatel z nějakého důvodu nechce, nebo nemůže stanovit vyvolávací cenu dostatečně nízkou tak, aby se do dražby přihlásil vyšší počet zájemců. To může mimo jiné ukázat i reálnou tržní hodnotu předmětu dražby. Naše společnost bude jako jedna z prvních v České republice disponovat vlastním softwarem, který tento typ dražby umožní realizovat bezpečně a plně elektronicky. Věříme, že právě kombinace inovací a zkušeností posune celý trh dál.

JH: Nejen tento způsob licitace jsme již dávno nechali našimi IT specialisty implementovat do našeho systému. Tedy holandský způsob pro nás není ničím novým. Použití je možné a vhodné všude tam, kde nelze stanovit třeba jen symbolickou vyvolávací cenu. Aby se zúčastnil velký počet zájemců s tím, že pokud výsledek nedosáhne očekávání navrhovatele, věřitelů v insolvenci a podobně, lze veškeré nabídky odmítnout. Tedy tak, jak to bylo dříve v aukcích, ze kterých se nyní povinně staly dražby.

Jak se říkalo už v Cimrmanovi: „Důl nebo lom vám nikdo neznárodní nebo nesebere, protože koho by zajímala díra do země.“ Já ale o vás vím, že provádíte dražby starých lomů. Je o tenhle typ nemovitostí podle vašich zkušeností zájem, a jak úspěšné jsou tyto aukce? Jsou třeba s těmito starými dírami do země, kam se dneska chodí lidé jenom koupat, spojena také nějaká těžební práva?

KP: Ano, nedávno jsme dražili i lomy, ve všech případech včetně těžebních práv, a v jednom případě také včetně pozemků, ochranných známek či souvisejícího movitého majetku. O tento typ nemovitostí byl poměrně velký zájem a všechny byly vydraženy už v prvním kole, přitom běžně by se podobný prodej mohl vléct měsíce, nebo dokonce roky. Myslím, že je to jasný důkaz kvality naší práce a potvrzení faktu, že u nás umíme úspěšně vydražit prakticky cokoliv, včetně tak specifických aktiv, jako jsou lomy. A znovu zmíním, že vše zvládáme kvalitně, efektivně a s důrazem na ochranu práv všech zúčastněných.

JH: Lom, přesněji dobývací prostor, jsme již coby předmět dražby také měli. Jednalo se ale o součást rozsáhlejšího souboru pozemků. A ano, často narážíme na poněkud kuriózní položky, které je nutno zpeněžit. Ať již se jedná o drahé kameny, lodě, letadla, víno nebo zvířata.

I ta na první pohled velmi kuriózní věc si svého kupce najde. Je to jen otázka ceny a dobrého marketingu a propagace. A samozřejmě svou roli hraje i povědomí o historii a kvalitně odvedené práci naší firmy a jejích pracovníků.

Děkuji vám oběma za rozhovor a přeji hodně úspěchů.

Autor: Petr Blahuš