Skupina e-Finance dál masivně financuje své projekty emisemi dluhopisů. Jejich objem už přesáhl 1,2 miliardy korun. Investory láká na nemovitosti i energetiku, rizika ale zůstávají.
Daniel Trnka/27. 4. 2026
Z obsahu:
- Dluhopisy e-Finance přesáhly 1,24 miliardy korun
- Projekty skupiny mají dlouhé investiční horizonty
- Zadlužení roste, část majetku je zastavena bance
Dluhopisů není nikdy dost, aby jich nemohlo být ještě víc. Této zásady se drží stále víc firem, které spoléhají na financování z půjček od investorů. Jednou z nich je brněnská firemní skupina e-Finance. Nechala si od České národní banky potvrdit nový dluhopisový prospekt a sype na trh další a další emise.
Podle názvu firmy e-Finance by čtenář tipoval společnost z oboru finančních služeb, ale není tomu tak. Skupina e-Finance investuje hlavně do nemovitostí a v poslední době se pustila také do projektů v energetice. Nejvíc je o ní slyšet v souvislosti s rekonstrukce zámku v Račicích na Vyškovsku, kdy s pomocí online reklamy láká zájemce, aby se koupí dluhopisů podíleli na tomto podnikatelském záměru.
Podle informací na webu České národní banky vydala skupina e-Finance během posledních dvou měsíců pět menších emisí dluhopisů o celkové výši 117 milionů korun. Liší se délkou splatnosti (od jeden a půl roku po pět let) a také úročením. To je na žánr rizikových dluhopisů silně zadlužených podnikatelských skupin docela nízké: od 7 do 8,5 procenta za rok.
Dlouhá realizace hlavních projektů
Dluhopisy nevydává přímo mateřská společnosti, ale dceřiná firma e-Finance CZ. Podle údajů v prospektu již vydala okolo dvou stovek emisí dluhopisů – běžných, zajištěných i protiinflačních. Část z nich je již splacena, celkový objem zadlužení však v čase postupně roste. Majoritním vlastníkem mateřského podniku e-Finance je Radek Jakubec.
Pojďme se tedy ponořit do nového dokumentu – základního prospektu dluhopisů e-Finance CZ s datem vzniku k 24. únoru letošního roku. Po řadě formalit se dostaneme na stranu 17, kde je odhalena celková cifra. „Celková hodnota vydaných a nesplacených dluhopisů k datu vydání prospektu činí 1 241 350 000 Kč,“ přiznává společnost e-Finance.
Vybrané peníze následně e-Finance CZ půjčují svým sesterským firmám. Společnosti e-Finance Zámek Račice takto poskytla už skoro 340 milionů korun, a to s vysokým 12procentním úrokem. EFI Hotels & Properties mají zapůjčených více než 368 milionů korun, opět 12procentním úročením. Řádově desítky milionů korun e-Finance CZ půjčily firmám eFi Břeclav, eFi Palace, e-Finance EU, Czech Property Fund a e-Finance Jihlava.
Některé emise dluhopisů jsou podle oznámení v prospektu zajištěny zástavním právem k akciím společnosti EFI Hotels & Properties. „Každý dluhopis je zajištěn akciemi v nominální hodnotě odpovídající nominální hodnotě zajištěného dluhopisu,“ uvádějí e-Finance v prospektu. Investice do cihel a betonu, co by se mohlo pokazit? Překvapit mohou třeba informace o časové náročnosti některých projektů. Třeba developerský projekt eFi Palace v Brně, který bude zahrnovat 88 bytů doplněných o kanceláře, obchodní prostory, restauraci, kongresový sál či fitness centrum, získal stavební povolení na jaře 2019. Pozemní práce začnou až letos a termín dokončení a předání stavby e-Finance avizují ke konci roku 2030.
Poměrně zdlouhavá je také rekonstrukce zámeckého areálu v Račicích. Vzniká zde ubytovací a školící zařízení s wellness provozem, restaurací a prohlídkovými okruhy. Uvedení prvních tří etap do provozu slibují e-Finance v druhé polovině tohoto roku. Poslední etapa, zahrnující výstavbu podzemních parkovacích stání a Panského dvora, má být hotova až za čtyři roky.
Vedle developmentu a realit se chce skupina e-Finance pustit také do energetiky. V blízkosti svých realitních projektů postaví kogenerační jednotky na zemní plyn s celkovým elektrickým výkonem 4,8 megawattu. Tady se jedná o poměrně málo rizikový projekt. Dceřiná firma Czech Property Fund se loni zúčastnila aukcí na státní podporu a získala ji. Pustit se chce také do stavby solárních elektráren a bateriových úložišť energie. Nevýhodou je, že si tyto projekty vyžádají další investice v řádu stovek milionů korun. Kdo je zaplatí? Nejspíš opět investoři do dluhopisů.
Část majetku je v zástavě u banky
Máme duben, tudíž je zatím brzy na finanční výsledky za minulý rok. Ostatně e-Finance s publikací finančních výsledků moc nespěchají. Konsolidovaná čísla za rok 2024 zveřejnily až na konci loňského listopadu, kdy zprávu ověřil auditor. Lze jen spekulovat, proč se zpracování výroční zprávy a její auditování tak protáhlo.
Platí tedy to, co vyšlo už v článku na Konkursních novinách loni v prosinci. Čistý zisk skupiny e-Finance za rok 2024 dosáhl 30,5 milionu korun. Hlavním faktorem, který se o tento výsledek zasloužil, bylo přecenění investičního majetku o 135 milionů korun směrem nahoru. Pro srovnání: Čistý zisk z provozní činnosti byl jen okolo 37 milionů korun. Vzhledem k vysokému zadlužení jsou významnou nákladovou položkou zaplacené úroky; jen loni se jednalo o 96 milionů korun.
Pasiva v celkové výši 2,23 miliardy korun tvoří hlavně závazky, které dosahují celkem 1,745 miliardy korun. Vydané dluhopisy za více než jednu miliardu korun jsou zmíněny už v úvodu článku. Dále zde nalezneme bankovní úvěry za 337 milionů korun. Financující banka, kterou je Trinity Bank, má přitom v zástavě řadu cenných aktiv. Konkrétně oba brněnské hotely a Obchodní galerii v Jihlavě.
Jedna nová informace finančního charakteru se však objevila na webu společnosti e-Finance. „Očekáváme, že hospodaření roku 2025 skončí v zisku,“ uvedlo vedení firmy ve zprávě datované k 1. lednu. Skupina plánuje v letech 2026 až 2029 rozprodat dokončené developerské projekty a inkasovat z těchto projektů přibližně 1,75 miliardy korun. To by mělo stačit na uhrazení všech dluhů. Samozřejmě za podmínky, že se vše odehraje podle avizovaného scénáře.
Prodej se má týkat hlavně bytových projektů. Naopak jiná aktiva včetně brněnského hotelu Superior, Obchodní galerie v Jihlavě a zámku Račice chtějí eFinance dlouhodobě vlastnit, stejně jako energetické projekty. „Očekávané inkaso z prodejů vytváří významný finanční polštář pro krytí úroků a splácení dluhopisů. Současně skupině i po realizaci prodejů zůstává stabilní jádro portfolia – hotely, komerční aktiva a další projekty,“ vysvětluje společnost své plány do dalších let.
Zní to logicky, ale riziko lze spatřit ve finanční náročnosti. Mnohé záměry ještě nejsou dokončené a vyžadují další investice v řádu stovek milionů korun. Když sečteme již vydané a nesplacené dluhopisy za 1,24 miliardy korun, předpokládané nové závazky na dokončení projektů a úrokové náklady okolo 100 milionů korun, dostáváme se hodně vysoko. Možná i nad avizovaný výnos z prodeje bytů a dalších budov.
Ne tak hrozné jako YD Capital
Dluhopisy skupiny e-Finance vyvolávají smíšené pocity. Pozitivní je, že za nimi stojí reálný, hmatatelný byznys s dlouhou firemní historií. Ke cti slouží skupině e-Finance také informační otevřenost, ať už v dluhopisových prospektech nebo na webové prezentaci firmy. Rizikové jsou
poměrně vysoké zadlužení, vysoké splátky jistiny dluhopisů v rámci jednoho roku i majetek zastavený u banky.
Kondice skupiny e-Finance ovšem není tak špatná, jak je tomu v případě firemní skupiny YD Capital podnikatele Pavla Rydzyka. Celá skupina měla už koncem předminulého roku jen ve formě dluhopisů závazky ve výši přes 2,4 miliardy korun. Klíčová realitní divize byla v roce 2024 silně ztrátová, konsolidované výsledky YD Capital vůbec nezveřejnil. Informování investorů o stavu a vývoji firmy bylo celkově slabé, až absentující.
Tento příběh nabral v minulých měsících očekávatelný směr. Loni na podzim přestal YD Capital vyplácet úroky z dluhopisů. V únoru podal první věřitel na firmu insolvenční návrh. Společnost po jistém váhání v polovině dubna přiznala, že je insolventní a přidala se k návrhu. Nyní hraje o povolení reorganizace. Tedy o zredukování dluhu s cílem zajistit pokračování činnosti firmy. Stejný vývoj nastal také v případě realitní divize YD Real Estate Finance.
Závěrem lze říct, že držitelé dluhopisů e-Finance mají stále naději, že dostanou své peníze nazpět v plné výši a s dohodnutým úrokem. V případě skupiny YD Capital se už „hraje o procenta“ – tedy o to, jaký díl vložených peněz získají věřitelé zpět a kolik navždy zmizí v černé díře nevydařených investic.
Daniel Trnka
